Immobilier locatif : peut-on résilier un bail de location nue juste après l’achat ?
Vous venez tout juste de réaliser l’acquisition d’un logement vendu occupé. Vous vous interrogez si la résiliation du bail est légale et possible immédiatement après l’achat ?
Petits rappels sur la location nue
La durée du bail
Un contrat de location nue est conclu pour une durée de 3 ans, si le bailleur est une personne physique (ou SCI familiale). Si le bailleur est une personne morale, la durée du contrat de location est de 6 ans.
Les cas autorisés de résiliation du bail
Un propriétaire peut donner congés à son locataire mais uniquement pour des raisons très précises et encadrées par la loi (voir l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989) .
Ce congé doit être :
- envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception
- ou remis en mains propres contre signature
- ou par voie d’huissier
Les raisons précises pouvant être invoquées sont notamment les suivantes :
- reprise du logement pour ses besoins personnels,
- mise en vente du bien,
- pour un motif jugé légitime et sérieux comme par exemple en cas d’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (retards répétés de paiement des loyers, troubles anormaux de voisinage, travaux importants…).
Le délai de prévenance
Le délai minimal pour donner congés est de 6 mois avant l’échéance du bail.
Attention, ce délai ne tient pas compte de la date d’envoi du courrier mais de la date de prise de connaissance du congé par le locataire.
Par conséquent, il revient au bailleur de prendre la marge de temps nécessaire pour que le courrier soit bien remis au locataire avant le délai de 6 mois.
Si le locataire refuse de réceptionner le recommandé, attention à bien prendre la marge de temps nécessaire pour pouvoir faire appel à un huissier qui notifiera la résiliation au locataire avant le délai de 6 mois (la date de notification est alors immédiate même si le locataire n’était pas présent lors du passage d’huissier).
Dans quel cas, résilier un bail de location nue peut être illégal ?
La loi Macron a introduit de nouvelles dispositions concernant les congés donnés au locataire pour reprendre ou vendre le logement occupé.
Congé pour vente
Si la fin du bail intervient plus de 3 ans après l’achat du bien par le nouveau propriétaire, un congé peut être donné pour la fin du bail avec un préavis de 6 mois.
Si le bail se termine moins de 3 ans après l’achat, alors l’acheteur ne peut donner congé que pour la fin de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement.
Congé pour reprise
Si le bail prend fin plus de 2 ans après l’achat, l’acheteur peut donner congé simplement pour la fin du bail.
Si la fin du bail d’habitation intervient moins de 2 ans après l’achat, le propriétaire peut alors donner congé pour reprise à la fin du bail mais son congé ne prend effet qu’à la fin d’un délai de deux ans à compter de son achat.
Congé pour motif légitime et sérieux
Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un congé pour motif légitime et sérieux ne semble pas concerné par ces dispositions selon ma compréhension. Si ce n’est pas votre compréhension ou que vous êtes un sachant dans le domaine, n’hésitez pas à me le signaler afin que je corrige ce point.
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